Chung cư cũ ở trung tâm Sài Gòn là kiểu nhà ở có một không hai: căn hộ nằm giữa khu đắt đỏ nhất, tiền thuê thường dễ chịu hơn căn hộ mới, ra cửa là phố. Đổi lại là cầu thang bộ, đường điện nước có tuổi, hành lang chung, và ở một số toà là kết cấu đã xuống cấp. Trước khi ở, cần xem kỹ ba thứ: kết cấu và thấm dột, hệ thống điện cùng lối thoát hiểm, và kế hoạch cải tạo của toà nhà.
Nhiều chung cư cũ ở khu lõi được xây từ trước năm 1975, có toà vẫn khoẻ, có toà đã nằm trong diện kiểm định. Bài này không bàn chuyện mua bán, chỉ nói chuyện ở: đi xem căn hộ thì nhìn vào đâu, sống ở đây mỗi ngày ra sao, và lúc nào cần hỏi kỹ sư hay cơ quan quản lý.
Sống trong chung cư cũ trung tâm mỗi ngày ra sao?
Buổi sáng trong một chung cư cũ ở trung tâm bắt đầu rất sớm: tiếng dép trên cầu thang, tiếng người gọi nhau ở hành lang, mùi cà phê và mùi đồ ăn sáng từ các căn mở cửa. Hành lang là không gian chung thật sự, có nhà để chậu cây, có nhà phơi đồ, có trẻ con chạy chơi. Người thích sống có hàng xóm sẽ thấy ấm; người thích riêng tư cần thời gian quen.
Ở nhiều toà, tầng trệt và cả các tầng trên có cửa hàng, quán cà phê, tiệm nhỏ thuê lại căn hộ để kinh doanh. Điều này làm toà nhà sôi động, nhưng cũng nghĩa là cầu thang có người lạ lên xuống cả ngày, có lúc ồn tới tối.
Không có thang máy là chuyện bình thường ở chung cư cũ. Ở tầng bốn, tầng năm, mỗi lần mua nước đóng bình, bao gạo, hay dọn nhà là một bài tập thể lực. Người lớn tuổi, người có con nhỏ cần nghĩ kỹ chuyện này trước khi chọn tầng cao.
Đổi lại, cửa sổ nhiều căn nhìn ra phố, ra hàng cây, có căn thấy được mái chợ hay tháp nhà thờ ở xa. Ra khỏi cổng là đi bộ tới chợ, tới công viên. Đó là thứ không căn hộ mới nào ở ngoại thành bù được.
Nhìn kết cấu bằng mắt thường: dấu hiệu cần lưu ý
Vết nứt chéo trên tường chịu lực. Nứt chân chim trên lớp vữa thường ít đáng ngại; nứt chéo, nứt dài, nứt rộng dần là chuyện phải hỏi kỹ sư.
Bê tông bong lộ cốt thép. Thấy sắt gỉ lộ ra ở trần, ban công, mép sàn là dấu hiệu kết cấu đang xuống cấp.
Ban công, lô gia võng hoặc nghiêng. Không phơi đồ nặng, không đặt chậu cây lớn ở những ban công như vậy.
Trần thấm nước, ố vàng. Thấm lâu ngày làm hỏng cốt thép bên trong. Hỏi căn tầng trên có sửa chữa chống thấm chưa.
Sàn hành lang lún, gạch bong. Có thể là dấu hiệu nền yếu hoặc thấm nước lâu năm.
Cầu thang bậc mòn, tay vịn lung lay. Chuyện nhỏ với người trẻ, chuyện lớn với người già và trẻ em.
Cơi nới tự phát. Các khung sắt, phòng gắn thêm ra ngoài mặt toà nhà làm tăng tải trọng và cản đường thoát hiểm.
Đây chỉ là nhìn sơ bộ. Mắt thường không thay được kiểm định. Thấy dấu hiệu đáng ngại thì hỏi ban quản lý về kết quả kiểm định, hoặc nhờ kỹ sư xây dựng xem.
Điện, nước, rác, phòng cháy: những thứ dễ bị bỏ qua
Dây điện cũ, chắp nối. Nhiều căn đã đi lại dây điện, nhiều căn chưa. Hỏi chủ nhà lần gần nhất thay dây là khi nào, xem có cầu dao chống giật không.
Công suất điện hạn chế. Chạy cùng lúc máy lạnh, bếp điện, bình nóng lạnh có thể làm nhảy cầu dao ở căn có hệ thống cũ.
Đồng hồ điện nước riêng. Hỏi căn hộ có đồng hồ riêng đứng tên hộ không, hay tính chung rồi chia. Đồng hồ riêng thì minh bạch hơn.
Áp lực nước tầng cao. Tầng trên có thể yếu nước giờ cao điểm. Hỏi toà có bồn chứa, máy bơm không.
Đường thoát nước chung. Ống thoát nước cũ hay tắc, mùi có thể bốc lên ở nhà vệ sinh.
Rác và côn trùng. Xem chỗ tập kết rác của toà. Rác dồn lâu ở cầu thang là nơi gián, chuột sinh sôi.
Lối thoát hiểm và bình chữa cháy. Đi thử từ căn hộ tới lối ra trong bóng tối tưởng tượng: có bị khoá, bị chắn không, có bình chữa cháy ở hành lang không.
Khung sắt bịt kín cửa sổ. Nhiều căn lắp khung sắt chống trộm kín hết. Nên có ít nhất một ô mở được từ bên trong để thoát khi cần.
Bình gas trong căn hộ. Đặt chỗ thoáng, kiểm tra van, dây dẫn. Hỏi có quy định nào của toà về việc dùng gas không.
Kế hoạch cải tạo: hỏi trước để khỏi bị bất ngờ
Một số chung cư cũ ở trung tâm đã được kiểm định chất lượng và có toà nằm trong diện phải cải tạo hoặc xây dựng lại. Với người thuê, điều này có nghĩa là có thể phải dọn đi sớm hơn dự định khi toà nhà bắt đầu thực hiện kế hoạch.
Trước khi ký hợp đồng dài, nên hỏi chủ nhà và ban quản lý toà nhà xem toà có trong diện kiểm định, cải tạo không, và đang ở giai đoạn nào. Nếu cần chắc chắn hơn, hỏi ủy ban nhân dân phường nơi toà nhà nằm, vì đây là đầu mối có thông tin về các kế hoạch liên quan.
Trong hợp đồng thuê, nên có điều khoản nói rõ chuyện gì xảy ra nếu toà nhà phải giải toả trong thời gian thuê: báo trước bao lâu, tiền cọc trả lại thế nào. Điều khoản này ít khi được nghĩ tới cho tới lúc cần.
Cũng đừng vì nghe chữ "cải tạo" mà hoảng. Nhiều kế hoạch kéo dài nhiều năm, và cũng có toà vẫn ở ổn định. Quan trọng là biết rõ để quyết định thời hạn thuê cho hợp lý.
Các bước xem một căn hộ chung cư cũ
Đi theo thứ tự này trong khoảng một giờ.
- Đi vòng quanh toà nhà từ bên ngoài. Nhìn mặt ngoài, ban công, các phần cơi nới, chỗ để rác, bãi giữ xe.
- Đi bộ cầu thang tới tầng căn hộ. Đếm xem mình có thấy mệt không; tưởng tượng xách hai túi đồ chợ.
- Xem hành lang và lối thoát hiểm. Có thông thoáng không, có bị chắn bởi đồ đạc, xe máy không.
- Trong căn hộ, kiểm tra trần, tường, ban công. Tìm vết thấm, vết nứt, bê tông bong.
- Bật hết điện, mở hết nước. Máy lạnh, đèn, ổ cắm, vòi, bồn cầu, thoát nước sàn.
- Hỏi chuyện hàng xóm. Hỏi về nước, điện, ngập, an ninh, kế hoạch cải tạo.
- Hỏi ban quản lý hoặc tổ trưởng. Phí quản lý, phí rác, quy định giờ giấc, nuôi thú cưng, kinh doanh trong toà.
- Ghi lại và chụp ảnh hiện trạng. Làm cơ sở khi trả nhà.
Hàng xóm và những quy ước ngầm của chung cư cũ
Hành lang là của chung. Đặt chậu cây, giày dép trước cửa là chuyện bình thường, nhưng đừng để chiếm lối đi.
Chào hỏi khi mới đến. Một lời chào với hàng xóm cùng tầng giúp mọi chuyện về sau dễ hơn, từ nhờ nhận đồ tới báo khi có sự cố.
Giữ yên lặng giờ nghỉ trưa và tối khuya. Tường mỏng, tiếng vọng trong cầu thang lớn. Nhiều người lớn tuổi ở chung cư cũ nghỉ trưa đều đặn.
Đóng góp chung. Tiền điện cầu thang, tiền vệ sinh, tiền sửa chữa nhỏ có thể được thu theo căn. Hỏi trước để không bị bất ngờ.
Phơi đồ đúng chỗ. Phơi đồ nhỏ giọt xuống ban công tầng dưới là nguồn cãi vã kinh điển.
Nuôi thú cưng phải hỏi trước. Có toà, có hàng xóm không thoải mái với chó mèo ở hành lang chung.
Người lớn tuổi là kho chuyện. Nhiều cô chú đã ở toà nhà hàng chục năm, biết căn nào thấm, mùa nào cúp nước, ai là người sửa điện tin được.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư cũ ở trung tâm Sài Gòn có an toàn để ở không?
Tuỳ từng toà. Có toà kết cấu còn tốt và được bảo trì, có toà đã xuống cấp và nằm trong diện kiểm định, cải tạo. Nên hỏi ban quản lý về kết quả kiểm định và nhờ kỹ sư xây dựng xem nếu thấy dấu hiệu nứt, bong bê tông.
Làm sao biết chung cư cũ có trong diện cải tạo không?
Hỏi ban quản lý toà nhà và chủ nhà trước, rồi hỏi ủy ban nhân dân phường nơi toà nhà nằm để có thông tin chính thức. Thông tin trên mạng xã hội thường không cập nhật.
Ở chung cư cũ không có thang máy có bất tiện lắm không?
Với người trẻ khoẻ ở tầng thấp, không đáng kể. Ở tầng cao, việc mang đồ nặng, dọn nhà và đưa người lớn tuổi lên xuống là bất tiện rõ ràng. Gia đình có người già hoặc trẻ nhỏ nên chọn tầng thấp.
Chung cư cũ có chỗ gửi xe không?
Nhiều toà có bãi giữ xe ở tầng trệt hoặc khoảng sân, nhưng có toà chật và phải gửi ở bãi gần đó. Hỏi rõ chỗ gửi, phí gửi tháng và giờ đóng mở bãi trước khi thuê.
Thuê căn hộ chung cư cũ cần hợp đồng thế nào?
Hợp đồng nên ghi rõ thời hạn, tiền thuê, tiền cọc, cách tính điện nước, ai chịu sửa chữa gì, và điều gì xảy ra nếu toà nhà phải giải toả. Nếu hợp đồng giá trị lớn hoặc phức tạp, nên nhờ luật sư đọc trước khi ký.
Căn hộ trong chung cư cũ có hay bị trộm không?
Hành lang chung, cầu thang mở và người lạ lên xuống nhiều nên cần khoá cửa chắc chắn. Hàng xóm biết mặt nhau là lớp bảo vệ tự nhiên. Không để xe, đồ có giá trị ở hành lang qua đêm.
