Thuê mặt bằng nhỏ trên các phố quanh chợ Bến Thành, chỗ dễ mất tiền nhất thường không nằm ở con số tiền thuê mỗi tháng, mà ở mấy dòng nhỏ trong hợp đồng: tăng giá bao nhiêu mỗi năm, cọc được trả lại khi nào, tiền sang nhượng ai bảo đảm, chủ nhà bán nhà thì sao. Đọc kỹ bốn chuyện đó trước khi ký là tránh được phần lớn rủi ro.
Khu này mặt bằng đẹp hiếm, chủ nhà ít khi phải năn nỉ người thuê. Người đi thuê vì vậy hay ở thế yếu, thấy chỗ ưng là muốn chốt ngay, ký hợp đồng mẫu chủ nhà đưa ra mà không dám sửa chữ nào. Thật ra những điều khoản quan trọng vẫn thương lượng được, miễn là hỏi trước khi đặt cọc, không phải sau.
Bài này dành cho người thuê một gian nhỏ, một ki-ốt, một mặt tiền hẹp để bán hàng; thuê văn phòng hay nhà nguyên căn có những chuyện khác.
Vì sao mặt bằng quanh chợ lại khó thuê đến vậy?
Các phố quanh chợ như Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Phan Bội Châu, Phan Chu Trinh, và xa hơn một chút là Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, đều nằm trên đường đi bộ của khách du lịch. Mặt tiền nào khách đi ngang nhiều thì chủ nhà biết rõ giá trị của nó, và giá thuê đã phản ánh điều đó từ lâu.
Nhiều căn nhà mặt phố ở đây là nhà phố cũ, mặt tiền hẹp, sâu, có tầng trên chủ nhà vẫn ở hoặc cho thuê riêng. Người thuê tầng trệt chung lối đi, chung đồng hồ điện nước, chung cả chuyện mái dột với các tầng trên. Hợp đồng cần nói rõ phần nào của mình, phần nào chung.
Khu trung tâm cũng là nơi giá thuê biến động theo những thứ ngoài tầm tay người thuê: công trình thi công kéo dài làm vỉa hè bị rào, một tuyến đường chuyển thành phố đi bộ, chính sách vỉa hè thay đổi. Mặt bằng đông khách năm nay chưa chắc giữ được nhịp đó năm sau.
Vì thế người thuê nhỏ nên nghĩ theo kiểu phòng thủ: không chỉ hỏi chỗ này bán được bao nhiêu, mà hỏi nếu bán không được thì mình rút ra mất bao nhiêu tiền.
Các điều khoản phải đọc từng chữ
Thời hạn và quyền gia hạn. Hợp đồng ngắn thì đầu tư sửa sang không kịp thu lại. Hỏi có được ưu tiên gia hạn không, gia hạn theo giá nào.
Mức tăng giá. Ghi rõ tăng bao nhiêu, bao lâu một lần. Câu "tăng theo thị trường" là câu để ngỏ cho chủ nhà quyết.
Tiền cọc và điều kiện trả cọc. Cọc bao nhiêu tháng, trả lại khi nào, trừ vào những gì. Ghi cả trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt thì bồi thường ra sao.
Chủ nhà bán nhà hoặc thế chấp nhà. Hỏi hợp đồng có ràng buộc người mua sau phải tiếp tục cho thuê không. Nhà đang thế chấp ngân hàng cũng là điều nên biết.
Ai sửa cái gì. Mái, ống nước, điện tổng là phần của chủ nhà hay người thuê. Chuyện này mà mập mờ thì mỗi lần hỏng là một lần cãi.
Quyền cho thuê lại và sang nhượng. Muốn sau này sang lại cho người khác thì phải có điều khoản cho phép. Không có thì tiền sang mình bỏ ra lúc đầu khó lấy lại.
Ngành nghề được kinh doanh. Có chủ nhà không cho bán đồ ăn vì sợ mùi, sợ cháy. Ghi rõ ngành mình định bán.
Giờ giấc và tiếng ồn. Nhà còn người ở tầng trên thì có thể có giới hạn giờ đóng cửa, chuyện nhạc, chuyện bốc hàng sáng sớm.
Biển hiệu, mái che, máy lạnh. Gắn những thứ này lên mặt tiền cần sự đồng ý của chủ nhà và tuân theo quy định về biển hiệu, kiến trúc của thành phố.
Tiền sang nhượng: trả cho cái gì?
Nhiều mặt bằng đẹp không cho thuê thẳng mà phải "sang lại" từ người đang thuê: người mới trả cho người cũ một khoản để họ rời đi, thường kèm đồ đạc, trang trí, đôi khi cả mối khách. Khoản này là thoả thuận giữa hai người thuê, chủ nhà có thể không biết hoặc không công nhận.
Điểm mấu chốt: tiền sang không mua được quyền gì với chủ nhà. Nếu hợp đồng gốc sắp hết hạn, hoặc chủ nhà không đồng ý ký với người mới, mình trả tiền sang mà không có chỗ ngồi. Vì vậy trình tự đúng là gặp chủ nhà, thoả thuận hợp đồng mới trước, rồi mới trả tiền sang cho người cũ.
Đồ đạc đi kèm nên được liệt kê cụ thể, kiểm tra còn dùng được. Tủ kệ đóng riêng cho một ngành hàng cũ thường không hợp với hàng mới, có khi phải đập bỏ, tốn thêm tiền.
Khoản "mối khách" thì gần như không đo được. Một cửa hàng đổi chủ, đổi hàng, đổi cách bán thì khách cũ cũng đi. Đừng trả nhiều cho thứ không thể chuyển giao.
Giấy phép, vỉa hè và những thứ ngoài hợp đồng
Đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp. Cần làm theo tên mình, ở địa chỉ mặt bằng mới. Sau sắp xếp hành chính năm 2025, nơi nhận hồ sơ có thể đổi, nên hỏi lại UBND phường hoặc cổng dịch vụ công.
Phòng cháy chữa cháy. Nhà phố cũ, sâu, ít lối thoát là chuyện đáng lo thật. Bình chữa cháy, dây điện mới, không chất hàng chắn lối là tối thiểu.
Vỉa hè không mặc định là của mình. Việc dùng vỉa hè ở khu trung tâm theo quy định riêng của thành phố, có lúc siết, có lúc nới. Đừng tính doanh thu dựa vào bàn ghế để ngoài vỉa hè.
Biển hiệu đúng quy định. Kích thước, vị trí biển hiệu có quy định. Làm sai có thể phải tháo, tốn tiền hai lần.
Vệ sinh an toàn thực phẩm nếu bán đồ ăn uống. Có thủ tục riêng tuỳ loại hình. Hỏi cơ quan quản lý ở địa bàn trước khi đầu tư bếp.
Kết cấu nhà cũ. Muốn đục tường, nâng sàn, gắn vật nặng thì nên nhờ kỹ sư xem, và phải có chủ nhà đồng ý bằng văn bản.
Điện nước tách riêng. Đồng hồ chung với nhà chủ dễ sinh chuyện. Hỏi giá điện tính theo hộ hay theo giá kinh doanh.
Trước khi đặt cọc, làm đủ các bước này
Mất vài ngày nhưng tránh được những tranh chấp kéo dài hàng năm.
- Đứng trước mặt bằng ở nhiều giờ khác nhau. Sáng, trưa, chiều, tối, ngày thường và cuối tuần. Đếm người đi ngang và người dừng lại.
- Hỏi các cửa hàng bên cạnh. Chủ nhà này có dễ không, mặt bằng này đổi người thuê bao nhiêu lần.
- Xem giấy tờ nhà. Người ký với mình phải là chủ sở hữu hoặc có giấy uỷ quyền hợp lệ.
- Đưa bản nháp hợp đồng cho người rành luật đọc. Một buổi tư vấn với luật sư rẻ hơn rất nhiều so với mất cọc.
- Thoả thuận thời gian sửa chữa miễn tiền thuê. Sửa mặt bằng mất vài tuần mà vẫn phải trả tiền là chuyện hay bị bỏ quên.
- Chụp ảnh hiện trạng khi nhận. Ghi chú tường nứt, sàn hỏng, đồ có sẵn, ký biên bản cùng chủ nhà.
Câu hỏi thường gặp
Thuê mặt bằng quanh chợ Bến Thành nên ký bao lâu?
Tuỳ số tiền định bỏ vào sửa sang. Bỏ nhiều tiền sửa thì nên ký dài hơn và có quyền ưu tiên gia hạn; mới thử thì ký ngắn, chấp nhận sửa ít.
Hợp đồng thuê mặt bằng có cần công chứng không?
Yêu cầu công chứng tuỳ quy định pháp luật về từng loại hợp đồng ở thời điểm ký. Dù không bắt buộc, công chứng hoặc chứng thực giúp hợp đồng chặt chẽ hơn; nên hỏi luật sư hoặc văn phòng công chứng.
Chủ nhà đòi tăng giá giữa chừng hợp đồng thì sao?
Nếu hợp đồng đã ghi rõ mức và thời điểm tăng giá thì chủ nhà phải theo hợp đồng. Hợp đồng mập mờ mới là chỗ sinh tranh chấp; có chuyện thì nhờ luật sư xem trước khi đồng ý.
Có nên thuê lại một gian trong cửa hàng người khác?
Chia gian là cách nhẹ vốn, nhưng mình phụ thuộc vào người thuê chính và hợp đồng của họ với chủ nhà. Hỏi xem chủ nhà có biết và đồng ý không, và hợp đồng chính còn bao lâu.
Mặt bằng bị ảnh hưởng do công trình công cộng thì có được giảm tiền thuê không?
Chuyện này tuỳ thoả thuận với chủ nhà, pháp luật không tự động giảm giúp. Có thể đưa vào hợp đồng một điều khoản về trường hợp bất khả kháng hoặc công trình kéo dài.
